您真的了解购置澳洲房产和中国房产之间的差异吗？

金影雨芬飞

　　中国已经成为澳大利亚最大的海外投资市场，海外资产配置买房投资已经成为国内的一大热门话题。澳洲房产市场已经有100多年的历史，以其完善的法律制度和可靠的监管政策，获得了中国投资者的青睐。当然相比于轻车熟路的国内房产投资环境，投资澳洲房产可能对很多中国买家来说还显得有些陌生。其实当您真正读懂了两国之间的房产区别之后，就能明白为什么这么多人选择来澳洲投资置业了。
　　
  O8 x7 F: V1 {9 |) j　　澳洲权威地产研究机构SQMResearch总经理兼资深分析师Louis在他最新的报告中指出：2017年，澳洲房价增长率将保持在7%-10%左右。
　　

　　
' G. b) V+ j7 X+ p2 _1 Q+ N  a; n　　澳洲投资环境特点：
　　
　　澳洲积极发展与亚洲国家的经贸关系，在澳洲的10大贸易伙伴中，有6个是亚洲国家。澳洲独特的地理优势，使得它在跨国公司的全球经营战略中占据重要的地位。澳洲经济总量排名一直位居世界前列，从经济增长情况看，20世纪90年代以来澳洲就一直保持着经济“一高三低”：经济高速增长、低失业率、低利率、低通胀的良好势头。
　　
　　澳洲的房市前景：
　　
　　?澳洲房地产市场以其增长稳定、回报率高的特点，受到全球投资者的追捧，在亚洲金融风暴和2008年全球金融危机的冲击下，仍然有不俗的表现。
, p$ g4 c& I" O# o: C! ~　　
9 \7 j& y( {% r- s5 ~/ j/ T　　?澳洲权威主流媒体“TheAustralian”头条报道：中国政府已经下令进行重大改革，鼓励深陷产能过剩的国企巨头走出来，这些手持数以百亿计资金的国企巨头将涌进澳洲房地产市场。国内知名的绿地，保利都已经在澳洲立足，开发项目。
　　
7 I) ^+ z: ?: Y& P+ N& y) A0 R5 C" k　　澳洲的经济发展：
　　
, y* I3 b9 A8 \" @( ~4 h　　?     25年来澳洲经济持续增长；
7 k: w& x9 H( A+ d　　
7 V; M- c& b  c& `　　?     澳洲是全球第十二大经济体；
/ J# }& u& p  H* e　　
　　?     澳洲与高速增长的亚洲经济体间的联系愈加紧密；
( A& s& R: r, h　　
' x! c/ }/ W* T) t' Y　　?     在澳洲的20个产业中，有15个产业生产率超过了全球生产率的平均水平；
8 R6 j. M7 |& A3 b　　
& A- b8 Y- R  s$ z$ |3 W　　?     预计2016至2020年间，澳洲GDP年均增长率为2.9%；
6 Y7 h' w' h% D. o　　
　　?     全球三大评级机构：普尔标准公司、穆迪投资服务公司和惠誉国际信用评级有限公司一致给予澳洲AAA的投资评级。
　　
　　产权拥有期：
! ?. u2 B8 ~0 [3 J5 Y9 C9 q* r3 {　　
　　中国：70年产权VS澳洲：永久产权
　　
　　中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。
　　
　　澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。因此，永久产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。
　　
6 C5 _2 s: j. C6 p+ j5 ]3 e　　空置率：
: O; X: H- c" Q0 ^* W0 X5 N　　
3 [! ?, T% [* G0 |. a# B　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区。空置率，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是1.6%—1.8%浮动。30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
  [+ f5 [+ T% \" d% I$ x" g% R1 B　　
( X1 G7 {7 T$ Q6 y  z6 P　　租金回报率：
( d9 _- E: L, w. A2 I* n　　
　　租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
　　
6 m8 {7 s( k' G) X3 j　　与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city7%左右。
　　
　　投资澳洲房产优于中国房产的几点关键原因：
+ `# ^& |4 d% w* }　　
6 ~& m' Y! G; f# k9 S　　投资工具
% Z3 V1 R7 f' H% u　　
7 ?  j. U* m! v) ~! w　　澳洲房产经历百年，交易机制成熟透明，政府监管得力没有资金风险。
2 W, }, F9 f5 Q5 S: \1 e- }# k　　
3 B1 r. ~1 i$ @4 X) E0 b　　空置率3%。澳洲房产近50年来平稳增值，平均每7-10年便可实现翻一番，增长趋势稳定，刚性需求长期存在，是非常好的投资理财，分散资金风险，抵御通货膨胀的工具。
# F5 E1 O6 E' \, M! X　　
　　抵押工具
　　
　　澳洲房产首付低，根据澳洲法律规定，房屋可以进行二次贷款。
　　
8 A; J3 R7 t9 G. I; t- O9 r- N　　即从银行贷款房子增值部分以用做其他投资项目当中，因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。
2 `1 w/ y6 F# j  t6 s　　
　　再融资工具
1 }# Q- j3 W# N/ e　　
5 s- ~/ ]: S2 l9 n; q& C　　澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。
- Y4 K' X  _. i6 J% e! |5 l7 y; \　　
; V+ _1 J, t. X* D　　增值部分可再次经银行评估后可贷出，可以增加现金流动。
　　
) u) T% L; N; Z$ j　　外汇投资工具
3 A& P, D/ T+ c' A' c9 C　　
　　在澳洲买房后，可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。
　　
　　传承工具
2 p8 N2 w) T; \/ M　　
3 C( \, }. o. K" `: r- h2 W/ V　　澳洲无房产税，无遗产税，是非常好的财富载体。
　　
: b1 X' T6 _' f0 u　　海外留学教育基金
. S, B9 ~# \3 X  V  l* J8 Y　　
　　选择好的区域，好的楼盘，通过房产的增值可方便子女留学，同时解决自主问题。
; `# _+ |6 a5 A* H6 d7 T　　
5 i% ^. L# S# U6 X) ]  y# e, y　　养老基金
) y2 r1 C) S) E7 o$ q# K& V　　
% S: m4 H9 G- I% ]* U) d1 Q　　澳洲购房享有永久产权，通过租房带来的源源不断的正向收益，实现以房养老。
　　
　　如果您有任何关于澳洲房产类的问题，有海外投资意向，您想寻找适合您的房源或者出售您的房产，欢迎大家来咨询，希望可以帮到大家。
　　
2 I  @# d* |  e4 Y) `- Q  T$ n　　澳大利亚持牌房产投资顾问Zoe
1 I; ~! ]% A) h' O4 q1 S　　
　　微信：zoe_aptitude
0 ?5 ^7 j0 z/ e" e. d7 `& `9 |　　
; b7 ?: Q6 o. ], [3 i9 K
, z- [3 T2 g+ c- k