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作为中国房地产的龙头和风向标,向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大,一时间,房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏,对房产投资者产生巨大的压力。" @7 A% R0 ]1 k, B$ r
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一线房价并非没跌过 H7 T* r7 q( y8 Y5 h
调控对限房价向来是有效的
/ u3 R, J3 g% `3 A4 y* V 很多人认为一线城市的房价一直在上涨,不可能有下跌的时候,其实和现实并不相符。
; m9 W" g! T: [& d- y8 B" I* c 且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情,每次政府的宏观调控,对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间,北京房价都出现了10-30%的下跌。7 ?, d! N5 \- O' ?$ X
当然,每次调控结束之后,市场都会出现更猛烈的上涨,中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。% v$ w+ s" W' P! y3 \
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, ` x9 s) H/ c8 n2 M2 I 用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑" t2 |- M( B. ]- D/ S* s6 ?9 Y
一线城市的房产具有全国性的需求,作为稀缺性产品,其价格自然不是由当地居民平均收入决定,而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。8 Z3 C; A$ P5 H
衡量一线城市房价的未来涨跌,更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。; g" p/ W, u: ?# A5 Y* F( {
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8 k' M# V1 g: T' ?5 } 中国遭遇日本式崩盘是危言耸听3 u* m3 `: f3 L1 |1 C. j
日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。; k& W$ F8 h# g/ n5 H
与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。
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房地产长效机制并不是为了打压房价
2 y4 A" y% ^4 B% n. Y3 { 不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收,房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系,以更市场化的手段来调节房地产市场,避免陷入周期性行政调节的窠臼。 j2 E1 g+ i# K& h! R
长效机制建立之后,政府保障了居民的基本住房需求,解决了财政来源问题,对商品房价格进行调控的动力就会下降,房价自发调节的可能性就加大了。也就是说,以后北京房价再出现大涨,政府或许就不会再限购了。
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1 `8 `3 A. U9 E, o; X8 L; |# w 房地产和GDP关联度8 Q* Q z& k' c6 z# H: M
房价下跌和经济转型一样难
$ c% f* _' A* Y2 Z 在以投资为主的中国经济结构中,房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展,对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨,是促进房地产投资稳定增长的前提,从而也是GDP稳定增长的基本保证。9 E5 G i. Y5 S- P$ T
从利益分析的角度上讲,在中国经济转型之前,政府对房价上涨是乐见其成的。
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地价高昂的根源
! _7 E) k( D4 k( { 土地财政和土地制度
- u$ Q$ L9 F: l/ u; a' K 一方面,分税制背景下,地方财政压力巨大,卖地收入成为地方财力的重要来源,地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面,土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断,政府有维持高地价的现实能力。4 ~ u+ B2 @5 J- C/ I' R" B9 i
土地制度的改革和地方财政来源的拓宽,才是破解高地价和高房价的根源。1 K L) A) C8 b) f6 b" T
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; L1 F: f7 J, X- c$ j 高房价一定程度上遏制了通货膨胀, ?5 _' [1 L7 O9 G+ y
2000年以来,中国M2(广义货币供应量)增加了10倍,但是消费物价涨幅并不大,大量的资金进入股市、楼市等投资市场,推动了资产价格的不断上涨。
1 }$ ~* T" s, @& l* z$ |4 z 对于政府来讲,促增长和防通胀都是必须实现的政治任务,如果说货币超发是促增长的手段,房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。9 M; J: Y8 ?+ [
观察M2增速和消费品价格的涨幅,是预判未来房价的一个方法。
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政策调控是周期性的动态过程
! ^; a1 d% @& U' j- ~0 g 只要经济对房地产的依赖不减轻,政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看,2年基本是一轮调控周期的极限。
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; U! H: t6 j! w+ h; T% V 当前三、四线城市房价的上涨,不具备持续性
2 z. g9 h7 ^* V9 ^$ Q 中国房地产供求矛盾是结构性的,从总量上讲,中国并不缺房子,甚至有供过于求的趋势。这就意味着,只有少数热点城市的房价会持续上涨,实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。
0 @; \. q7 a3 |: F0 I4 y) N: m) v 事实上,虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大,但是从国际经验上看,一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
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% ?) u' [$ z7 z) W 买不了房子,买房产股也不错
* _$ \& v4 F% l w# ?4 t! i/ _ 伴随房价的大幅上涨,房地产公司的业绩也获得了很好的保证,其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等,最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。" I/ O R# ^. |
换句话说,如果把房地产龙头股和房价相比,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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作为中国房地产的龙头和风向标,向来坚挺的一线城市房价出现下跌对舆论影响巨大,一时间,房价“拐点论”、“终结论”甚至“崩溃论”的声音此起彼伏,对房产投资者产生巨大的压力。/ b) h% {7 H9 P/ c8 B5 ~
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. o# u, Z. h( P8 z6 L% Q 一线房价并非没跌过
4 R. W( t. Z* f( V 调控对限房价向来是有效的( d* B8 [7 ?) L, w" K# f
很多人认为一线城市的房价一直在上涨,不可能有下跌的时候,其实和现实并不相符。
8 A: `1 e% K2 Z 且不论2008年全球金融危机时一线城市房价曾出现过集体腰斩的极端行情,每次政府的宏观调控,对一线城市房价的打压也是立竿见影的。2012年、2014年、2017年三次房地产调控期间,北京房价都出现了10-30%的下跌。5 ]2 K% s2 p. w' T3 r: e! M
当然,每次调控结束之后,市场都会出现更猛烈的上涨,中腾信每次下跌都提供了很好的抄底机会。
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用房价收入比衡量一线城市房价不合逻辑7 s" m+ n. z$ ?7 Z
一线城市的房产具有全国性的需求,作为稀缺性产品,其价格自然不是由当地居民平均收入决定,而是由全国收入最高的那部分群体的购买力决定。7 \* ~2 f* M/ a4 f0 T# I
衡量一线城市房价的未来涨跌,更可靠的指标是宏观经济景气度和富裕阶层收入增长情况。
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中国遭遇日本式崩盘是危言耸听/ ]% y" {$ o N5 D! `/ V5 u
日本房地产泡沫在1991年破裂,但是,在此之前,日本房价已经上涨超过40年,涨幅超过100倍,东京房价最高时达到了纽约的3倍有余。日本房价崩盘之时,GDP增速已经降低到2%左右,城镇化率已经达到80%以上。
9 _; w/ s& ~5 T7 B# [5 l 与之相比,中国房地产上涨只有20年,全国整体房价涨幅不超过5倍,即使一线城市离纽约房价也有距离。更何况中国目前 GDP增速仍有7%左右,城镇化刚刚超过50%,这个阶段出现房地产崩盘,无疑是极小概率的事件。0 b3 \6 ~& C5 A/ D$ ` P( p
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房地产长效机制并不是为了打压房价
# P0 K$ P2 T# R8 Q0 r 不管是土地制度的改革、住房保障制度的建立、还是房产税的征收,房地产长效机制都是为切割政府跟房地产过于紧密的关系,以更市场化的手段来调节房地产市场,避免陷入周期性行政调节的窠臼。
7 V, f1 Q& C* A6 _/ j( F 长效机制建立之后,政府保障了居民的基本住房需求,解决了财政来源问题,对商品房价格进行调控的动力就会下降,房价自发调节的可能性就加大了。也就是说,以后北京房价再出现大涨,政府或许就不会再限购了。" [3 {! ` m* D5 M4 o0 f# _
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' }; l$ Y' O* P6 e# N* X 房地产和GDP关联度
+ E$ |3 j) K4 y3 J 房价下跌和经济转型一样难
* z2 M4 i) Y1 s: U5 N2 u o; `' J 在以投资为主的中国经济结构中,房地产拉动了钢铁、水泥、基建、家电等众多上下游产业的发展,对GDP的贡献率一直居高不下。房价的稳定上涨,是促进房地产投资稳定增长的前提,从而也是GDP稳定增长的基本保证。
7 _9 T8 a, W5 x6 P& E0 i- _ 从利益分析的角度上讲,在中国经济转型之前,政府对房价上涨是乐见其成的。( k2 h) \ s0 _, v$ Y4 o% `, A
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8 ~( l7 V! _3 {3 V& w! [ 地价高昂的根源
# A# i1 p# f/ Z 土地财政和土地制度
9 }) Q! o% ?3 ]& B( c& S6 F; i 一方面,分税制背景下,地方财政压力巨大,卖地收入成为地方财力的重要来源,地方政府有维持高地价的现实需要。另一方面,土地国有制导致了政府对土地的绝对垄断,政府有维持高地价的现实能力。
/ V/ g; t6 g* e5 L7 r1 S 土地制度的改革和地方财政来源的拓宽,才是破解高地价和高房价的根源。0 T, U1 j( J# J' x! y! n2 c
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高房价一定程度上遏制了通货膨胀
; J: J1 L5 A' ]3 y1 U, Z 2000年以来,中国M2(广义货币供应量)增加了10倍,但是消费物价涨幅并不大,大量的资金进入股市、楼市等投资市场,推动了资产价格的不断上涨。 h. e/ i7 \% U+ ^8 v
对于政府来讲,促增长和防通胀都是必须实现的政治任务,如果说货币超发是促增长的手段,房价上涨一定程度上也是防通胀的手段。$ |" k. b" \3 q$ `# {) A
观察M2增速和消费品价格的涨幅,是预判未来房价的一个方法。
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5 r W$ u, \+ ]( |) g6 A 政策调控是周期性的动态过程
! X, \' P1 P; z7 y, K2 B, g 只要经济对房地产的依赖不减轻,政府对房地产的调控从来都是短期的权宜之计。从过去的调控周期来看,2年基本是一轮调控周期的极限。
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当前三、四线城市房价的上涨,不具备持续性5 T3 J* q# U R: {4 `0 V4 f
中国房地产供求矛盾是结构性的,从总量上讲,中国并不缺房子,甚至有供过于求的趋势。这就意味着,只有少数热点城市的房价会持续上涨,实际需求比较小的三、四线城市并不具备持续上涨的动力。' {% V5 |# k( Y0 g/ _ ^$ ~" w
事实上,虽然当前三、四线城市的房价和一线城市差距较大,但是从国际经验上看,一国不同地区房价差距达到百倍以上都是很正常的现象。
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# E0 D+ i- X; Y4 g. J( s; e 买不了房子,买房产股也不错
! b1 Q& [/ @5 g4 }0 ~" } 伴随房价的大幅上涨,房地产公司的业绩也获得了很好的保证,其中的一些龙头类上市公司比如万科、保利、华夏幸福等,最近10年股价都获得了十几倍甚至上百倍的增长。% Z* L( g( T; E& J) } h% @
换句话说,如果把房地产龙头股和房价相比,那它在过去十几年的收益是远大于国内任何一个城市的房价涨幅的。
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